65% doanh nghiệp môi giới BĐS bị kéo dài thời gian nhận phí tới 6–12 tháng

Dù thị trường bất động sản tiếp tục ghi nhận hoạt động giao dịch, nhiều doanh nghiệp môi giới vẫn đối mặt với áp lực tài chính khi thời gian thanh toán phí dịch vụ kéo dài. Theo thống kê từ các hội viên Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), 65% doanh nghiệp môi giới ghi nhận thời gian nhận phí kéo dài từ 6–12 tháng, ảnh hưởng đến dòng tiền và khả năng duy trì hoạt động.

Giao dịch phát sinh nhưng dòng tiền về chậm

Theo Báo cáo thị trường Bất động sản Việt Nam quý III/2026 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tình hình tài chính của nhiều doanh nghiệp môi giới vẫn còn những khó khăn nhất định, dù thị trường đã ghi nhận sự cải thiện về hoạt động giao dịch tại một số phân khúc.

Đáng chú ý, thống kê từ các hội viên VARS trong giai đoạn 2025–2026 cho thấy, 65% doanh nghiệp môi giới ghi nhận thời gian nhận phí dịch vụ bị kéo dài từ 6–12 tháng.

Bên cạnh đó, khoảng 25% các khoản phí hoa hồng bị kéo dài thời gian thanh toán trên một năm hoặc phát sinh tranh chấp pháp lý.

Những số liệu này cho thấy khoảng cách đáng kể giữa thời điểm doanh nghiệp thực hiện hoạt động phân phối và thời điểm nhận được nguồn thu tương ứng.

Đối với các đơn vị môi giới, phí dịch vụ là một trong những nguồn thu quan trọng để duy trì hoạt động kinh doanh. Khi thời gian thanh toán kéo dài, doanh nghiệp có thể gặp khó khăn trong việc cân đối các khoản chi thường xuyên, đặc biệt là chi phí nhân sự, vận hành hệ thống và triển khai hoạt động bán hàng.

Trong khi đó, phần lớn các chi phí này vẫn cần được thanh toán theo tiến độ, không phụ thuộc vào thời điểm doanh nghiệp nhận được phí dịch vụ từ đối tác.

Điều này đặt ra thách thức đối với công tác quản trị dòng tiền, nhất là tại những doanh nghiệp có quy mô vừa và nhỏ, nguồn lực tài chính còn hạn chế.

Doanh thu cải thiện chưa đồng nghĩa với hiệu quả kinh doanh tăng

Báo cáo VARS cũng ghi nhận sự khác biệt giữa kết quả doanh thu và lợi nhuận của một số doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản.

Theo số liệu tài chính bán niên năm 2026 được tổng hợp trong báo cáo, các doanh nghiệp như Đất Xanh Services, Cen Land và Khải Hoàn Land đều ghi nhận doanh thu tăng so với cùng kỳ. Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế giảm mạnh, trong khi chi phí, các khoản phải thu và trích lập dự phòng có xu hướng gia tăng.

Diễn biến này cho thấy sự cải thiện về doanh thu chưa đồng nghĩa với việc hiệu quả kinh doanh và khả năng tạo dòng tiền của doanh nghiệp được cải thiện tương ứng.

Đặc thù hoạt động môi giới bất động sản đòi hỏi doanh nghiệp phải bố trí nguồn lực để tiếp thị, tư vấn, tổ chức bán hàng và duy trì đội ngũ nhân sự trong suốt quá trình phân phối sản phẩm.

Khi nguồn thu chưa được thanh toán đúng tiến độ, các khoản chi phí đã phát sinh có thể tạo thêm áp lực tài chính, ảnh hưởng đến khả năng duy trì và mở rộng hoạt động.

Đặc biệt, đối với doanh nghiệp có nguồn vốn dự phòng hạn chế, việc chậm thu hồi các khoản phải thu có thể làm giảm tính chủ động trong kế hoạch kinh doanh và phân bổ nguồn lực.

Theo VARS, khả năng tiếp cận nguồn vốn của các doanh nghiệp môi giới vừa và nhỏ cũng gặp khó khăn do những hạn chế trong việc chứng minh năng lực tài chính.

Trong bối cảnh đó, vấn đề thanh toán phí dịch vụ không chỉ ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh trong ngắn hạn mà còn liên quan đến khả năng ổn định hoạt động của doanh nghiệp.

Tiến độ thanh toán trở thành yếu tố quan trọng trong hợp tác phân phối

Bên cạnh chất lượng dự án và tiềm năng tiêu thụ, khả năng thanh toán đúng tiến độ của chủ đầu tư đang trở thành một yếu tố đáng chú ý trong quá trình các doanh nghiệp môi giới lựa chọn đối tác.

Theo báo cáo VARS, những chủ đầu tư có uy tín và duy trì khả năng chi trả đúng thời hạn tiếp tục nhận được sự tin tưởng của các đơn vị phân phối.

Báo cáo đề cập một số chủ đầu tư trong nước như Vingroup, Sun Group và doanh nghiệp nước ngoài như CapitaLand, Gamuda Land là những đối tác được các doanh nghiệp môi giới đánh giá tích cực về khả năng thanh toán theo tiến độ.

Điều này cho thấy mối quan hệ hợp tác giữa chủ đầu tư và doanh nghiệp môi giới không chỉ được quyết định bởi cơ hội bán hàng mà còn phụ thuộc vào tính minh bạch và khả năng thực hiện các cam kết tài chính.

Đối với doanh nghiệp môi giới, một dự án có kết quả bán hàng tích cực nhưng thời gian thanh toán phí kéo dài vẫn có thể tạo ra những khó khăn trong quá trình vận hành.

Ngược lại, cơ chế thanh toán rõ ràng và được thực hiện đúng thỏa thuận sẽ giúp đơn vị phân phối chủ động hơn trong việc bố trí nhân sự, nguồn vốn và kế hoạch triển khai kinh doanh.

Về dài hạn, sự ổn định trong quan hệ hợp tác có thể góp phần nâng cao hiệu quả phân phối, đồng thời tạo điều kiện để các bên tập trung nguồn lực vào hoạt động tư vấn và phục vụ khách hàng.

Cần tăng cường tính minh bạch trong cơ chế hợp tác

Trong phần khuyến nghị của báo cáo quý III/2026, VARS nhấn mạnh vai trò của việc tăng cường phối hợp giữa chủ đầu tư, sàn giao dịch và các đơn vị môi giới nhằm cải thiện hiệu quả phân phối và khả năng hấp thụ sản phẩm.

Theo đó, việc xây dựng cơ chế phân phối minh bạch và chính sách hợp tác hợp lý là một trong những yếu tố quan trọng để hỗ trợ hoạt động của các doanh nghiệp trong ngành.

Từ thực trạng thời gian thanh toán phí kéo dài, việc xác định rõ điều kiện ghi nhận giao dịch, thời điểm phát sinh quyền nhận phí và tiến độ thanh toán trong các thỏa thuận hợp tác là vấn đề cần được quan tâm.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp môi giới cũng cần chú trọng công tác quản trị tài chính, theo dõi công nợ và xây dựng phương án dòng tiền phù hợp với chu kỳ kinh doanh.

Đặc biệt, việc kiểm soát chi phí và đánh giá năng lực thực hiện cam kết của đối tác có ý nghĩa quan trọng đối với những doanh nghiệp có quy mô nhỏ, nguồn vốn dự phòng còn hạn chế.

Thống kê 65% doanh nghiệp môi giới thuộc nhóm hội viên VARS ghi nhận thời gian nhận phí kéo dài từ 6–12 tháng cho thấy áp lực tài chính vẫn là vấn đề đáng chú ý của lĩnh vực dịch vụ bất động sản. Trong bối cảnh thị trường từng bước cải thiện hoạt động giao dịch, việc bảo đảm tiến độ thanh toán, minh bạch cơ chế hợp tác và nâng cao hiệu quả quản trị dòng tiền sẽ góp phần hỗ trợ các doanh nghiệp môi giới duy trì hoạt động ổn định, hướng đến phát triển chuyên nghiệp và bền vững.