Ba trụ cột mở dư địa tăng trưởng cho thị trường bất động sản phía Nam

Thị trường bất động sản phía Nam đang đứng trước một giai đoạn chuyển đổi quan trọng khi nguồn cung từng bước phục hồi nhưng sức hấp thụ không còn tăng tương ứng. Trong bối cảnh dòng tiền đầu cơ suy giảm và người mua ngày càng thận trọng, hạ tầng - chính sách và tài chính - tái cấu trúc sản phẩm được xác định là ba trụ cột quan trọng để thị trường bước vào chu kỳ tăng trưởng mới theo hướng thực chất và bền vững hơn.

Những vấn đề này được ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) phân tích tại Diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam - Mở dư địa tăng trưởng mới”.

Nguồn cung phục hồi nhưng thị trường ngày càng chọn lọc

Sau thời gian dài chịu tác động bởi các vướng mắc pháp lý và khó khăn về dòng vốn, thị trường bất động sản đang ghi nhận những chuyển biến rõ nét về nguồn cung.

Trong 6 tháng đầu năm 2026, nguồn cung bất động sản trên thị trường tăng khoảng 30% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu nhờ một số điểm nghẽn pháp lý được tháo gỡ, tạo điều kiện để nhiều dự án tiếp tục triển khai và đưa sản phẩm ra thị trường.

Xét theo khu vực, miền Bắc chiếm khoảng 44% tổng nguồn cung cả nước, miền Trung chiếm 18%, trong khi khu vực phía Nam chiếm 37% và tăng 6% so với cùng kỳ. Những con số này cho thấy thị trường phía Nam đang từng bước lấy lại vị thế trong cơ cấu nguồn cung bất động sản toàn quốc.

Tuy nhiên, sự phục hồi về nguồn cung chưa đồng nghĩa với khả năng hấp thụ tương ứng.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, nếu trong năm trước, tỷ lệ hấp thụ của nhiều dự án mở bán có thể đạt 80-90%, thậm chí có những dự án ghi nhận tốc độ bán hàng rất nhanh, thì trong 6 tháng đầu năm 2026, tỷ lệ giao dịch thành công đã giảm xuống dưới 50%.

Một trong những nguyên nhân quan trọng là sự thay đổi của lực cầu. Khi dòng tiền đầu cơ suy giảm, người mua có xu hướng lựa chọn kỹ hơn, tập trung vào những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có khả năng khai thác kinh tế hoặc tạo dòng tiền ổn định.

“Lực cầu đang bị ‘thuần hóa’ mạnh mẽ và có tính chọn lọc rất cao. Sự biến mất của dòng vốn đầu cơ là nguyên nhân chính khiến tỷ lệ hấp thụ chung của thị trường sụt giảm”, ông Nguyễn Văn Đính nhận định.

Thị trường vì vậy đang bước vào giai đoạn mà số lượng sản phẩm không còn là yếu tố quyết định. Khả năng đáp ứng nhu cầu thực và giá trị dài hạn của mỗi dự án sẽ ngày càng đóng vai trò quan trọng hơn.

Hạ tầng và đô thị đa cực mở rộng không gian phát triển

Theo ông Nguyễn Văn Đính, trụ cột đầu tiên cần được thúc đẩy là liên kết hạ tầng và phát triển đô thị theo mô hình đa cực.

Việc đẩy nhanh các công trình giao thông liên vùng như Vành đai 3, Vành đai 4, hệ thống cao tốc hướng tâm, các tuyến cao tốc liên vùng và hạ tầng kết nối với sân bay quốc tế Long Thành sẽ góp phần rút ngắn khoảng cách giữa TP HCM với các khu vực đô thị vệ tinh.

Khi hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện, phạm vi phát triển của thị trường bất động sản cũng được mở rộng ra ngoài khu vực đô thị lõi. Các địa phương có khả năng kết nối nhanh với trung tâm kinh tế lớn sẽ có thêm điều kiện thu hút dân cư, doanh nghiệp, thương mại và dịch vụ.

Đây cũng là cơ sở để hình thành các cực tăng trưởng mới, từng bước phân bổ lại nhu cầu nhà ở và giảm áp lực lên khu vực trung tâm.

Tuy nhiên, hạ tầng chỉ thực sự tạo ra giá trị bền vững khi được triển khai đồng bộ với quy hoạch đô thị, hệ thống tiện ích, dịch vụ và nhu cầu sử dụng thực tế. Việc phát triển bất động sản vì vậy cần đi cùng tiến độ hạ tầng thực tế, thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng từ quy hoạch.

Chính sách và tài chính cần tiếp tục khơi thông dòng vốn

Trụ cột thứ hai là tiếp tục tháo gỡ vướng mắc pháp lý và linh hoạt hóa các giải pháp tài chính.

Trong những năm qua, pháp lý kéo dài không chỉ làm chậm tiến độ triển khai dự án mà còn làm tăng chi phí đầu tư, qua đó tác động trực tiếp đến giá thành sản phẩm khi đưa ra thị trường.

Việc rút ngắn thời gian hoàn thiện thủ tục và nâng cao tính đồng bộ trong thực thi chính sách sẽ giúp doanh nghiệp giảm chi phí, cải thiện dòng tiền và tăng khả năng đưa các dự án đủ điều kiện ra thị trường.

Song song với đó, chi phí vốn vẫn là một trong những thách thức đáng chú ý đối với cả doanh nghiệp và người mua nhà.

Trong bối cảnh này, các chủ đầu tư cần tăng cường phối hợp với tổ chức tín dụng để xây dựng các giải pháp tài chính phù hợp như hỗ trợ lãi suất vay mua nhà, kéo giãn tiến độ thanh toán hoặc giảm áp lực tài chính trong giai đoạn đầu.

Các chính sách tài chính, tuy nhiên, cần hướng tới hỗ trợ nhu cầu thực và những dự án có khả năng triển khai, thay vì kích thích trở lại các hoạt động đầu cơ ngắn hạn.

Tái cấu trúc sản phẩm theo khả năng chi trả của thị trường

Trụ cột thứ ba và cũng là yêu cầu trực tiếp đối với doanh nghiệp là tái cấu trúc danh mục sản phẩm theo hướng thực chất hơn.

Một trong những vấn đề lớn của thị trường hiện nay là sự lệch pha giữa cơ cấu nguồn cung và khả năng chi trả của người dân.

Tại khu vực phía Nam, giá căn hộ bình quân được ghi nhận ở mức khoảng 108 triệu đồng/m², tạo áp lực không nhỏ đối với khả năng tiếp cận nhà ở. Trong khi đó, một số khu vực phía Đông và Đông Bắc TP HCM đang có nguồn cung với mức giá khoảng 55-60 triệu đồng/m², bình quân khoảng 58 triệu đồng/m², tạo thêm lựa chọn cho thị trường.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, doanh nghiệp cần cân nhắc giảm biên lợi nhuận và dịch chuyển cơ cấu sản phẩm từ tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp sang những sản phẩm phù hợp hơn với khả năng thanh toán của người dân.

Đồng thời, cần gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở phù hợp với nhóm thu nhập trung bình và thấp để từng bước giải quyết sự mất cân đối trên thị trường.

Không chỉ điều chỉnh về giá, tư duy phát triển dự án cũng cần thay đổi.

Trong chu kỳ mới, khách hàng sẽ ngày càng quan tâm nhiều hơn đến chất lượng công trình, môi trường sống, hệ thống tiện ích, dịch vụ vận hành và khả năng tạo giá trị sau khi dự án được bàn giao.

Điều này đặt ra yêu cầu đối với doanh nghiệp phải chuyển từ tư duy tập trung vào bán sản phẩm sang tư duy kiến tạo giá trị dài hạn. Thiết kế xanh, vật liệu thân thiện với môi trường, hệ thống tiện ích đồng bộ và chất lượng vận hành sau bàn giao sẽ ngày càng trở thành những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến sức cạnh tranh của dự án.

Giá trị thực sẽ định hình chu kỳ tăng trưởng mới

Những chuyển động hiện nay cho thấy thị trường bất động sản phía Nam không thiếu dư địa tăng trưởng, nhưng cách thức tạo ra tăng trưởng đang thay đổi.

Nếu trong các giai đoạn trước, kỳ vọng tăng giá và dòng tiền đầu cơ có thể tạo ra những đợt tăng trưởng nhanh, thì trong chu kỳ mới, thị trường đang chuyển dần sang lựa chọn những sản phẩm có nền tảng pháp lý rõ ràng, hạ tầng thực tế, mức giá phù hợp và khả năng khai thác lâu dài.

Trong bối cảnh đó, việc đồng thời thúc đẩy liên kết hạ tầng, tháo gỡ pháp lý và khơi thông tài chính, cùng với tái cấu trúc sản phẩm theo nhu cầu thực sẽ là ba trụ cột quan trọng để thị trường bất động sản phía Nam mở rộng dư địa phát triển.

Đối với doanh nghiệp, đây không chỉ là yêu cầu thích ứng với giai đoạn khó khăn mà còn là quá trình định vị lại chiến lược phát triển. Những chủ thể có khả năng đưa sản phẩm trở về gần hơn với nhu cầu thực, khả năng chi trả và giá trị sử dụng lâu dài sẽ có nhiều cơ hội hơn trong chu kỳ mới của thị trường.