Hơn 41.000 người nước ngoài tạm trú, thị trường nhà ở Bắc Ninh đón cơ hội mới

Với hơn 41.000 người nước ngoài đăng ký tạm trú và gần 25.000 chuyên gia, nhà quản lý, kỹ sư, lao động kỹ thuật cao nước ngoài làm việc tại các khu công nghiệp, Bắc Ninh đang sở hữu nền tảng nhu cầu nhà ở đáng chú ý.

Nhu cầu nhà ở gia tăng cùng làn sóng FDI

Bắc Ninh đang khẳng định vị thế là một trong những trung tâm công nghiệp và thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) quan trọng của khu vực phía Bắc. Cùng với sự phát triển của các khu công nghiệp, lực lượng chuyên gia, nhà quản lý và lao động kỹ thuật cao nước ngoài đến làm việc, sinh sống tại địa phương ngày càng tạo ra những nhu cầu mới đối với thị trường nhà ở.

Theo số liệu được dẫn tại Hội thảo “Nhà ở cho người nước ngoài sống và làm việc tại Thành phố Bắc Ninh” ngày 12/10/2026, tính đến ngày 01/10/2026, Bắc Ninh có 41.416 người nước ngoài đăng ký tạm trú, đến từ 63 quốc gia và vùng lãnh thổ.

Trong khi đó, đến hết tháng 9/2026, các khu công nghiệp trên địa bàn có khoảng 645.000 lao động, trong đó gần 25.000 người nước ngoài thuộc nhóm nhà quản lý, chuyên gia, kỹ sư và lao động kỹ thuật cao.

Đây là những chỉ dấu quan trọng về quy mô cộng đồng quốc tế đang hiện diện tại Bắc Ninh, đồng thời đặt ra yêu cầu phát triển nguồn cung nhà ở phù hợp.

Tuy nhiên, hai chỉ tiêu có phạm vi thống kê khác nhau và không thể cộng gộp hoặc đồng nhất với số lượng người có nhu cầu mua nhà.

Không phải chuyên gia nước ngoài nào cũng cần căn hộ cao cấp

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường cần nhận diện rõ cơ cấu nhu cầu thay vì chỉ dựa vào số lượng người nước ngoài đang cư trú.

Một kỹ sư làm việc trong thời hạn hai năm có thể ưu tiên căn hộ cho thuê gần khu công nghiệp để tiết kiệm thời gian di chuyển. Trong khi đó, nhà quản lý đưa gia đình sang sinh sống lâu dài thường quan tâm nhiều hơn đến trường học, y tế, tiện ích và chất lượng vận hành.

Đối với nhóm khách hàng có nhu cầu sở hữu nhà ở, tính minh bạch pháp lý, thời hạn sở hữu và khả năng chuyển nhượng lại là những yếu tố cần được làm rõ.

Sự khác biệt này cho thấy nguồn cung nhà ở dành cho người nước ngoài không thể chỉ tập trung vào các dự án cao cấp, mà cần đa dạng về loại hình, vị trí, mức giá và dịch vụ.

Cơ hội cho thị trường bất động sản Bắc Ninh nằm ở nhu cầu thực

Theo số liệu từ Sở Nông nghiệp và Môi trường được dẫn trong tham luận, Bắc Ninh đã cấp 498 Giấy chứng nhận cho tổ chức, cá nhân nước ngoài. Riêng trong 9 tháng đầu năm 2026, địa phương tiếp nhận 95 hồ sơ và hoàn thành, trao Giấy chứng nhận cho 88 trường hợp.

Những kết quả này cho thấy hoạt động sở hữu nhà ở của người nước ngoài đã hình thành trên thực tế.

Tuy nhiên, Chủ tịch VARS nhấn mạnh không thể coi khách hàng quốc tế là đầu ra mặc định cho bất động sản hạng sang.

Để khai thác hiệu quả nhu cầu, các chủ đầu tư cần chủ động phối hợp với doanh nghiệp FDI, khu công nghiệp và đơn vị sử dụng lao động nước ngoài, từ đó xác định quy mô, thời hạn thuê, khả năng chi trả và tiêu chuẩn dịch vụ phù hợp.

Về dài hạn, lợi thế của Bắc Ninh không chỉ nằm ở quy mô cộng đồng chuyên gia quốc tế, mà còn ở khả năng phát triển hệ sinh thái nhà ở gắn với công nghiệp, giao thông và các dịch vụ đô thị.

Một thị trường phát triển bền vững cần được xây dựng trên cơ sở nhu cầu sử dụng thực tế, thay vì kỳ vọng vào sức mua của một nhóm khách hàng cụ thể.