Người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam: Dự án còn “room” chưa chắc giao dịch đã hợp pháp

Chính sách sở hữu nhà ở dành cho người nước ngoài tại Việt Nam ngày càng được hoàn thiện, mở ra thêm cơ hội tiếp cận thị trường bất động sản. Tuy nhiên, việc một dự án còn hạn mức sở hữu dành cho người nước ngoài không đồng nghĩa mọi giao dịch tại dự án đó đều hợp pháp.

Chính sách mở cửa, nhưng không phải dự án nào cũng được phép giao dịch

Việt Nam đang thu hút ngày càng nhiều nhà đầu tư, chuyên gia và lao động kỹ thuật cao nước ngoài đến làm việc, sinh sống. Cùng với làn sóng đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), nhu cầu tiếp cận thị trường nhà ở của cộng đồng quốc tế cũng đặt ra những yêu cầu mới về tính minh bạch và an toàn pháp lý.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng vấn đề không chỉ nằm ở việc người nước ngoài được mua bao nhiêu nhà, mà còn ở khả năng tiếp cận đúng sản phẩm, đúng quy định, với chi phí và rủi ro giao dịch hợp lý.

Trên thực tế, chính sách sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam đã trải qua nhiều bước hoàn thiện. Từ cơ chế thí điểm theo Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12, quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tiếp tục được luật hóa trong Luật Nhà ở năm 2014 và hoàn thiện tại Luật Nhà ở năm 2023, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, cùng các văn bản hướng dẫn thi hành.

Theo Báo cáo số 356/BC-BXD ngày 09/9/2026 của Bộ Xây dựng được dẫn trong tham luận, lũy kế cả nước có khoảng 6.188 nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân nước ngoài đã được cấp Giấy chứng nhận. Riêng từ khi Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực, ghi nhận thêm 1.519 căn hộ chung cư.

Những con số này cho thấy hoạt động sở hữu nhà ở của người nước ngoài đã hình thành trên thực tế. Tuy nhiên, việc mở rộng quyền sở hữu không đồng nghĩa tổ chức, cá nhân nước ngoài có thể mua nhà tại mọi dự án hoặc thực hiện giao dịch với mọi chủ thể.

Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023, việc sở hữu nhà ở của người nước ngoài phải đáp ứng các điều kiện về đối tượng, hình thức sở hữu, dự án được phép sở hữu và các yêu cầu liên quan đến quốc phòng, an ninh.

Đặc biệt, đối với nhóm tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện quy định, số lượng căn hộ được sở hữu không vượt quá 30% số căn hộ trong một tòa chung cư. Đối với nhà ở riêng lẻ, hạn mức được xác định theo khu vực có quy mô dân số tương đương một phường và các quy định liên quan.

Điều này đặt ra yêu cầu phải kiểm tra đầy đủ điều kiện pháp lý trước khi tiến hành giao dịch, thay vì chỉ căn cứ vào thông tin chào bán từ thị trường.

Dự án còn “room” không đồng nghĩa mọi giao dịch đều hợp pháp

Một trong những vấn đề được ông Đính đặc biệt lưu ý là sự khác biệt giữa hạn mức sở hữu còn lại của dự án và tính hợp pháp của từng giao dịch bất động sản.

Trên thị trường, thuật ngữ “room ngoại” thường được sử dụng để chỉ số lượng nhà ở còn trong hạn mức mà tổ chức, cá nhân nước ngoài có thể sở hữu theo quy định. Tuy nhiên, đây chỉ là một trong nhiều điều kiện cần được xem xét.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, trong các giao dịch thứ cấp, việc bên bán là cá nhân Việt Nam hay chủ sở hữu nước ngoài có thể dẫn đến sự khác biệt về phạm vi nhận chuyển nhượng theo Luật Nhà ở.

Vì vậy, ngay cả khi dự án vẫn còn hạn mức sở hữu dành cho người nước ngoài, giao dịch vẫn cần được kiểm tra về tư cách của các bên, nguồn gốc pháp lý của sản phẩm và hình thức chuyển nhượng được pháp luật cho phép.

Bên cạnh đó, thời hạn sở hữu, nghĩa vụ tài chính và các điều kiện liên quan đến nhà ở cũng phải được xác định rõ trước khi ký kết hợp đồng.

Đáng chú ý, rủi ro có thể phát sinh ngay từ giai đoạn tìm hiểu sản phẩm hoặc đặt cọc nếu người mua tiếp nhận thông tin chưa đầy đủ, chưa được kiểm chứng về tình trạng pháp lý và điều kiện giao dịch.

Theo quan điểm của VARS, thông tin chưa được xác nhận phải được thông báo rõ là chưa xác nhận, đặc biệt trước khi khách hàng đưa ra quyết định đặt cọc.

Như vậy, việc kiểm tra một dự án còn “room ngoại” hay không là cần thiết, nhưng chưa đủ để kết luận một giao dịch mua bán nhà ở của người nước ngoài đáp ứng đầy đủ quy định pháp luật.

VARS đề xuất chuẩn hóa quy trình kiểm tra trước giao dịch

Trước những yêu cầu ngày càng cao về tính minh bạch, Chủ tịch VARS nhấn mạnh vai trò của doanh nghiệp phát triển dự án, sàn giao dịch và đội ngũ môi giới trong việc hỗ trợ khách hàng nước ngoài tiếp cận thị trường nhà ở Việt Nam.

Khác với khách hàng trong nước, người mua nước ngoài có thể gặp nhiều bất lợi về ngôn ngữ, kiến thức pháp luật và khả năng tiếp cận thông tin thị trường. Vì vậy, hoạt động môi giới không thể chỉ dừng ở việc giới thiệu sản phẩm hoặc kết nối các bên mua bán.

Đội ngũ môi giới cần có khả năng tư vấn rõ ràng về điều kiện mua, thuê, thời hạn sở hữu, chi phí, hạn mức dự án và tình trạng pháp lý của sản phẩm.

Để hạn chế rủi ro, VARS đề xuất xây dựng bộ tiêu chí kiểm tra trước giao dịch dành cho khách hàng nước ngoài, tập trung vào những nội dung quan trọng như tư cách người mua, pháp lý dự án, hạn mức sở hữu, thời hạn sở hữu và nghĩa vụ tài chính.

Song song với đó là hoạt động tập huấn môi giới về tư vấn đa ngôn ngữ, đạo đức nghề nghiệp và các giới hạn pháp lý trong giao dịch bất động sản.

Đối với chủ đầu tư, việc xây dựng bộ phận hỗ trợ khách hàng quốc tế cũng cần được chú trọng, từ cung cấp thông tin dự án, hướng dẫn hợp đồng, thanh toán đến hỗ trợ thủ tục sau giao dịch. Các quy trình này cần được chuẩn hóa bằng tài liệu song ngữ và phân định rõ trách nhiệm của từng bên.

Ở góc độ quản lý, việc công khai thông tin về dự án được phép sở hữu, hạn mức và điều kiện giao dịch là cơ sở quan trọng để người mua, doanh nghiệp và môi giới tiếp cận thông tin thống nhất, hạn chế những rủi ro do thiếu minh bạch.

Trong bối cảnh các cơ quan có thẩm quyền đang nghiên cứu sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, VARS cũng đề xuất tổng hợp những tình huống thực tiễn liên quan đến giao dịch thứ cấp, thời hạn sở hữu, giấy tờ pháp lý của người nước ngoài và quyền lợi của các giao dịch đã xác lập để kiến nghị hướng dẫn thống nhất.

Theo VARS, việc tạo thuận lợi cho giao dịch hợp pháp cần đi đôi với bảo đảm các yêu cầu về quốc phòng, an ninh, hạn mức sở hữu và trách nhiệm của các bên tham gia.

Khi thông tin pháp lý được công khai, quy trình tư vấn và kiểm tra giao dịch được chuẩn hóa, thị trường nhà ở dành cho người nước ngoài sẽ có thêm điều kiện phát triển theo hướng minh bạch, chuyên nghiệp, đồng thời bảo vệ quyền lợi của người mua và uy tín của doanh nghiệp, đội ngũ môi giới bất động sản.