Nguồn cung tăng 50% nhưng tỷ lệ hấp thụ giảm: Thị trường bất động sản đang gặp vấn đề gì?

Trong 6 tháng đầu năm 2026, nguồn cung nhà ở tăng 50% so với cùng kỳ, nhưng tỷ lệ hấp thụ giảm từ 62% xuống 49%. Diễn biến trái chiều này cho thấy nguồn cung gia tăng chưa đi đôi với sức mua thực tế, đặt ra thách thức đối với quá trình phục hồi của thị trường bất động sản.

Nguồn cung bất động sản gia tăng nhưng chưa đồng đều

Theo số liệu được trình bày trong tham luận "Giá bất động sản Việt Nam: Thực trạng và kiến nghị" tại hội thảo “Bất động sản sau cơn sốt - Giá sẽ đi về đâu?” của TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung nhà ở trên thị trường tiếp tục có những chuyển biến tích cực trong nửa đầu năm 2026.

Cụ thể, toàn thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm mở bán trong 6 tháng đầu năm 2026, tăng 50% so với cùng kỳ năm 2025. Trong đó, hơn 70.000 sản phẩm là nguồn cung mở bán mới, tăng 40% so với cùng kỳ. Riêng quý II/2026, thị trường ghi nhận gần 34.000 sản phẩm mở bán mới, giảm 10% so với quý trước và giảm 8% so với cùng kỳ năm 2025.

Nguồn cung mới chủ yếu tập trung tại các đại dự án, khu đô thị tích hợp và những dự án được hưởng lợi từ sự phát triển của hạ tầng.

Sự gia tăng nguồn cung cho thấy những chuyển biến trong quá trình tháo gỡ vướng mắc pháp lý, phê duyệt dự án và đẩy nhanh tiến độ triển khai. Số lượng dự án và sản phẩm nhà ở thương mại đủ điều kiện đưa ra thị trường có xu hướng tăng, góp phần cải thiện nguồn hàng sau giai đoạn khan hiếm kéo dài.

Tuy nhiên, số lượng sản phẩm đủ điều kiện đưa ra thị trường chưa hoàn toàn chuyển hóa thành nguồn cung mở bán thực tế. Trong bối cảnh áp lực tài chính gia tăng, nhiều chủ đầu tư vẫn duy trì tâm lý thận trọng, giãn kế hoạch ra hàng hoặc kéo dài giai đoạn truyền thông, thăm dò phản ứng của thị trường trước khi chính thức mở bán.

Điều này cho thấy, dù nguồn cung bất động sản đang phục hồi, quá trình đưa sản phẩm ra thị trường vẫn chịu tác động đáng kể từ điều kiện kinh doanh và kỳ vọng của doanh nghiệp.

Tỷ lệ hấp thụ giảm xuống 49%, giao dịch chưa theo kịp nguồn cung

Trái ngược với xu hướng gia tăng nguồn cung, sức hấp thụ của thị trường bất động sản trong nửa đầu năm 2026 lại ghi nhận sự suy giảm rõ rệt.

Theo số liệu trong tham luận, toàn thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch sơ cấp trong 6 tháng đầu năm 2026, với tỷ lệ hấp thụ đạt 49%, thấp hơn đáng kể so với mức 62% của cùng kỳ năm 2025. Riêng quý II/2026, thị trường ghi nhận khoảng 23.600 giao dịch sơ cấp, tỷ lệ hấp thụ giảm còn 41%, so với mức 47% trong quý I.

Đối với nhóm dự án mới, quý II/2026 ghi nhận khoảng 19.600 giao dịch, tỷ lệ hấp thụ đạt 58%, thấp hơn mức 61% của quý trước. Tính chung nửa đầu năm, nhóm này ghi nhận khoảng 43.000 giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ đạt 58%, trong đó căn hộ chung cư chiếm 73% số lượng giao dịch.

Những số liệu trên phản ánh sự thay đổi đáng chú ý trong tương quan cung - cầu của thị trường.

Trong giai đoạn 2023-2025, giao dịch nhà ở mới từng bước phục hồi sau thời kỳ trầm lắng, đặc biệt tăng mạnh trong năm 2025 với hơn 100.000 giao dịch. Tuy nhiên, bước sang năm 2026, đà gia tăng nguồn cung không còn đi cùng tốc độ cải thiện tương ứng về thanh khoản.

Nói cách khác, thị trường đang chuyển từ bài toán thiếu nguồn cung sang bài toán khả năng hấp thụ nguồn cung. Khi số lượng sản phẩm tăng lên, khả năng chuyển hóa nguồn hàng thành giao dịch thực tế ngày càng phụ thuộc vào mức giá, chất lượng sản phẩm, chính sách bán hàng và năng lực tài chính của người mua.

Bốn nguyên nhân khiến thanh khoản bất động sản suy giảm

Theo phân tích trong tham luận, sự suy giảm giao dịch của thị trường bất động sản xuất phát từ nhiều yếu tố, trong đó nổi bật là sự gia tăng nguồn cung, mặt bằng giá bán neo cao, khó khăn trong tiếp cận vốn và sự suy giảm của hoạt động đầu tư ngắn hạn.

Thứ nhất, nguồn cung gia tăng khiến người mua có thêm lựa chọn và kéo dài thời gian ra quyết định.

Khác với giai đoạn thị trường khan hiếm nguồn hàng, khi số lượng dự án mở bán gia tăng, khách hàng có điều kiện so sánh nhiều hơn về giá bán, vị trí, chất lượng, tiện ích và chính sách thanh toán.

Sự cạnh tranh giữa các dự án cũng làm xuất hiện tâm lý chờ đợi những điều kiện giao dịch thuận lợi hơn, đặc biệt khi người mua kỳ vọng giá bán có thể được điều chỉnh trong bối cảnh nguồn cung tiếp tục cải thiện.

Thứ hai, mặt bằng giá bất động sản vẫn duy trì ở mức cao so với khả năng thanh toán của người mua.

Mặc dù nguồn cung gia tăng, giá bán tại nhiều khu vực chưa có sự điều chỉnh tương ứng. Khoảng cách giữa giá bất động sản và năng lực tài chính thực tế khiến một bộ phận khách hàng gặp khó khăn trong việc tiếp cận sản phẩm phù hợp.

Trong khi đó, chi phí đất đai, xây dựng và phát triển dự án vẫn ở mức cao, hạn chế dư địa giảm giá của doanh nghiệp.

Thứ ba, điều kiện tiếp cận tín dụng và chi phí vốn tiếp tục tạo áp lực lên thị trường.

Đối với người mua nhà, chi phí vay vốn và nghĩa vụ trả nợ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tài chính, đặc biệt với những khách hàng có nhu cầu vay để mua nhà ở thực.

Đối với doanh nghiệp, áp lực chi phí vốn không chỉ ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án mà còn thu hẹp khả năng điều chỉnh giá bán nhằm kích thích giao dịch.

Thứ tư, hoạt động đầu tư ngắn hạn và đầu cơ có xu hướng suy giảm.

Khi mặt bằng giá bất động sản đã ở mức cao, khả năng sinh lời từ các hoạt động đầu tư ngắn hạn trở nên kém hấp dẫn hơn trong tương quan với chi phí vốn và rủi ro thanh khoản.

Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá nhanh có xu hướng thận trọng hơn trước khi đưa ra quyết định.

Sự kết hợp của các yếu tố trên khiến thanh khoản thị trường chịu áp lực, ngay cả khi nguồn cung có dấu hiệu phục hồi.

Thị trường bất động sản đứng trước bài toán cân đối cung - cầu

Diễn biến thị trường trong nửa đầu năm 2026 cho thấy việc gia tăng nguồn cung là điều kiện cần, nhưng chưa đủ để bảo đảm sự phục hồi bền vững của thị trường bất động sản.

Khi nguồn cung được cải thiện, yếu tố quyết định không chỉ nằm ở số lượng sản phẩm đưa ra thị trường mà còn ở mức độ phù hợp của sản phẩm với nhu cầu và khả năng tài chính thực tế.

Đối với doanh nghiệp phát triển dự án, sự suy giảm tỷ lệ hấp thụ đặt ra yêu cầu phải đánh giá kỹ hơn nhu cầu của từng nhóm khách hàng, cơ cấu sản phẩm, mức giá và chính sách bán hàng.

Trong khi đó, người mua có thêm điều kiện lựa chọn và đánh giá sản phẩm trên cơ sở pháp lý, chất lượng, khả năng khai thác và mức độ phù hợp với năng lực tài chính.

Những diễn biến này cũng đặt ra yêu cầu về sự điều tiết hợp lý trong phát triển nguồn cung, nhất là việc bảo đảm sự cân đối giữa các phân khúc nhà ở, hạn chế tình trạng nguồn hàng gia tăng nhưng không đáp ứng đúng nhu cầu của thị trường.

Sự suy giảm tỷ lệ hấp thụ trong bối cảnh nguồn cung tăng mạnh là tín hiệu cho thấy thị trường bất động sản cần chuyển trọng tâm từ gia tăng số lượng sản phẩm sang nâng cao chất lượng và khả năng đáp ứng nhu cầu thực. Đây cũng là yếu tố quan trọng để cải thiện thanh khoản, củng cố sức mua và tạo nền tảng cho sự phục hồi ổn định, bền vững trong giai đoạn tiếp theo.