Dòng tiền bất động sản Khánh Hòa đang đi đâu?

Dòng tiền chưa rời khỏi thị trường bất động sản Khánh Hòa, nhưng đang trở nên chọn lọc hơn. Nhà phố khu vực trung tâm và những sản phẩm có khả năng khai thác thực tế đang nhận được sự quan tâm, trong khi đất nền vùng ven tiếp tục kém thanh khoản và sức hút từ những “câu chuyện” quy hoạch không còn mạnh như trước.

Thanh khoản bất động sản Khánh Hòa có dấu hiệu chững lại trong quý 3/2026, song diễn biến giữa các phân khúc không hoàn toàn giống nhau. Thay vì lan tỏa rộng, dòng vốn đang có xu hướng tập trung vào những nhóm tài sản có vị trí, khả năng sử dụng và khai thác rõ ràng hơn.

Theo ông Phan Việt Hoàng – Phó Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Tổng Thư ký VARS Khánh Hòa, Phó Chủ tịch Hội đồng Nghiên cứu và Đánh giá thị trường BĐS VARS, thị trường sơ cấp hiện có dấu hiệu chững lại và hạ giá ở nhiều phân khúc trong bối cảnh giá vẫn neo cao và tín dụng bị siết chặt. Tuy nhiên, tiền không rút đồng đều khỏi thị trường mà đang phân hóa rõ theo từng loại sản phẩm. 

“Dòng tiền dồn về nhà phố khu vực trung tâm, phân khúc cho thuê nhà đang sôi động với dòng khách Nga - Hàn Quốc, trong khi đất nền vùng ven tiếp tục kém thanh khoản, giảm giá”, ông Hoàng nhận định. 

Nhà phố trung tâm được dòng tiền chú ý

Trong bức tranh phân hóa đó, nhà phố tại khu vực trung tâm đang là một trong những nhóm sản phẩm được dòng tiền quan tâm.

Điểm đáng chú ý không chỉ nằm ở vị trí, mà còn ở khả năng sử dụng và khai thác của tài sản. Nhà phố trung tâm có thể phục vụ nhu cầu ở, kinh doanh hoặc cho thuê, nhờ đó giá trị của sản phẩm không hoàn toàn phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai.

Điều này trở nên quan trọng hơn khi thị trường bước vào giai đoạn thận trọng. Thay vì chỉ đặt câu hỏi tài sản có thể tăng giá bao nhiêu, người mua ngày càng phải cân nhắc thêm khả năng sử dụng, tạo dòng tiền và duy trì giá trị trong thời gian nắm giữ.

Diễn biến tại Khánh Hòa vì vậy phần nào cho thấy khẩu vị của dòng vốn đang thay đổi: khả năng khai thác thực tế ngày càng trở thành một tiêu chí quan trọng trong quyết định xuống tiền.

Cho thuê trở thành điểm sáng của thị trường

Cùng với nhà phố trung tâm, phân khúc cho thuê đang ghi nhận diễn biến tích cực.

Theo ghi nhận của VARS Khánh Hòa, thị trường cho thuê nhà trở nên sôi động hơn với sự xuất hiện của dòng khách Nga. Đây cũng là yếu tố tạo thêm nhu cầu đối với nhà ở và căn hộ, đặc biệt tại các khu vực trung tâm và những địa bàn gắn với hoạt động du lịch, thương mại, dịch vụ. Giá cho thuê tăng mạnh, có những căn hộ 2PN khu trung tâm bình thường trước đây khoảng 10tr/tháng bây giờ lên 15-17tr/tháng. 

Xu hướng này cho thấy khả năng tạo dòng tiền từ tài sản đang được chú ý hơn trong giai đoạn thị trường khó kỳ vọng vào mức tăng giá nhanh.

Một bất động sản có thể khai thác cho thuê vẫn có khả năng tạo giá trị trong thời gian nắm giữ. Ngược lại, với những tài sản chưa tạo được nguồn thu hoặc chưa có nhu cầu sử dụng rõ ràng, áp lực sẽ lớn hơn nếu thanh khoản thị trường tiếp tục ở mức thấp.

Triển vọng này còn có thể kéo dài sang quý 4. Theo đánh giá của ông Hoàng, căn hộ khu vực trung tâm có khả năng tiếp tục thu hút khách nhờ tăng trưởng du lịch và nhu cầu thuê – mua từ dòng khách Nga đến sinh sống, làm việc tại Khánh Hòa. 

Đất nền vùng ven: Kỳ vọng quy hoạch không còn đủ sức kéo dòng tiền

Ở chiều ngược lại, đất nền vùng ven tiếp tục gặp khó về thanh khoản và ghi nhận xu hướng giảm giá.

Điểm đáng chú ý là tâm lý đầu cơ theo thông tin quy hoạch đã suy giảm đáng kể. Theo khảo sát tại Khánh Hòa, thị trường quý 3/2026 không còn xuất hiện những phong trào đầu cơ đón sóng quy hoạch như trước đây.

Điều này tạo ra bất lợi lớn hơn đối với các sản phẩm chủ yếu được định giá dựa trên kỳ vọng tương lai, đặc biệt khi hạ tầng, nhu cầu sử dụng hay khả năng khai thác thực tế chưa hình thành rõ ràng.

Nếu trong những giai đoạn thị trường sôi động, thông tin quy hoạch có thể nhanh chóng thu hút sự chú ý của nhà đầu tư, thì ở giai đoạn hiện tại, kỳ vọng đơn thuần khó tạo ra lực cầu đủ mạnh. Người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn thời gian hình thành giá trị và khả năng thanh khoản của tài sản trước khi quyết định.

Từ “mua để bán lại” đến khả năng nắm giữ tài sản

Sự đối lập giữa nhà phố trung tâm, thị trường cho thuê và đất nền vùng ven phản ánh một chuyển động rộng hơn: khả năng nắm giữ tài sản đang trở nên quan trọng hơn kỳ vọng bán lại trong ngắn hạn.

Điều này càng rõ khi chi phí vốn trở thành áp lực đối với người mua. Khảo sát quý 3 cho thấy lãi vay mua nhà tăng là một trong những nguyên nhân khiến giao dịch thực tế tại Khánh Hòa giảm 20–30% so với quý trước. 

Khi chi phí sử dụng vốn cao hơn, một tài sản có khả năng cho thuê, kinh doanh hoặc phục vụ nhu cầu thực sẽ giúp người sở hữu có thêm dư địa trong thời gian nắm giữ. Ngược lại, những sản phẩm không tạo ra dòng tiền nhưng phụ thuộc nhiều vào vốn vay và kỳ vọng tăng giá có thể chịu áp lực lớn hơn nếu thời gian thanh khoản kéo dài.

Áp lực này cũng đang thể hiện trên thị trường thứ cấp. Theo ghi nhận tại Khánh Hòa, tình trạng bán và cắt lỗ diễn ra trên diện rộng ở nhiều phân khúc, một bộ phận người bán chấp nhận giảm giá với kỳ vọng cải thiện thanh khoản. 

Dòng tiền chưa biến mất, nhưng tiêu chuẩn lựa chọn đang thay đổi

Nhìn từ diễn biến giữa các phân khúc, thị trường bất động sản Khánh Hòa đang bước vào giai đoạn sàng lọc rõ hơn.

Dòng tiền vẫn hiện diện, nhưng thay vì phân bổ rộng theo kỳ vọng tăng giá, sự quan tâm đang nghiêng nhiều hơn về những sản phẩm có khả năng khai thác và giá trị sử dụng cụ thể. Ở chiều ngược lại, đất nền vùng ven và các tài sản phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng quy hoạch đang phải đối mặt với áp lực thanh khoản lớn hơn.

Sự thay đổi này cũng diễn ra trong bối cảnh lượng nhà đầu cơ trên thị trường được ghi nhận giảm mạnh, dù các dự án thương mại đã tăng cường chính sách bán hàng, trong đó mức chiết khấu cho thanh toán sớm có thể lên tới 20–30%. 

Theo ông Phan Việt Hoàng, quý 4/2026 có thể là giai đoạn thuận lợi để nhà đầu tư xem xét gom hàng, nhưng việc sử dụng đòn bẩy cần được kiểm soát, với tỷ lệ vay ngân hàng nên dưới 50%. 

Như vậy, câu hỏi đối với dòng tiền trên thị trường Khánh Hòa không còn đơn thuần là “bất động sản nào có thể tăng giá?”, mà ngày càng chuyển sang “tài sản nào đủ giá trị để có thể nắm giữ?”. Trong giai đoạn thị trường phân hóa, khả năng sử dụng, khai thác và thanh khoản thực tế đang trở thành những yếu tố quan trọng hơn trong quyết định xuống tiền.